La rentabilité bat de l'aile, la fiscalité devrait encore se durcir et le maître mot de cette rentrée reste l'incertitude. Pour investir aujourd'hui dans l'immobilier, il faut avoir un certain goût du risque… ou miser sur du très long terme. Car la valeur refuge n'a pas dit son dernier mot.

Désarroi, confusion, doute… Tels sont aujourd'hui les sentiments des ménages français à la perspective de se lancer sur le marché immobilier. Alors que la décision, en juin dernier, de la Banque centrale européenne d'abaisser ses taux directeurs d'un quart de point laissait enfin entrevoir une amélioration côté crédit pour les candidats à l'achat et permettait donc, par là même, d'espérer une reprise de l'activité à l'arrêt déjà depuis plusieurs mois, l'annonce de la dissolution et surtout les résultats des élections législatives anticipées, début juillet, ont tué dans l'oeuf toute velléité de redémarrage du marché à court terme.

« Jusque-là, le blocage reposait uniquement sur des inconnues liées aux fondements macroéconomiques comme l'inflation ou le niveau des taux d'intérêt. Mais la reconfiguration du paysage politique apparu à l'issue des élections, d'autres incertitudes sont nées notamment en matière fiscale, créant un manque de visibilité d'autant plus préjudiciable à l'immobilier qu'il s'agit par essence d'un investissement sur le long terme, détaille Christophe Demerson, président du think tank 35 millions de Petits Propriétaires. »

Car « le moteur principal de ce marché est la confiance, laquelle implique une stabilité des règles. Problème, dans le contexte actuel, vendeurs comme acheteurs ne savent absolument pas quelles seront celles qui s'appliqueront à l'immobilier dans les mois à venir », analyse le président-fondateur de l'Institut du management des services immobiliers, Henry Buzy-Cazaux.

La très récente reprise des transactions et la nomination d'un Premier ministre laissent toutefois espérer une embellie pour 2025.

Rendement moins attractif

De là donc à envisager que l'immobilier ait perdu son titre de valeur refuge, il n'y a qu'un pas que n'hésitent pas à franchir certains professionnels, à l'image de Christophe Demerson pour qui, « face à cette incapacité des acquéreurs à se projeter, il devient de plus en plus difficile de voir encore dans la pierre un placement de sécurité et non un simple produit de diversification du patrimoine ».

Et ce, alors même que la rentabilité dégagée par la pierre ne cesse de diminuer, plombée par les dépenses induites par les nouvelles obligations en matière de rénovation énergétique, l'interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques, la flambée de la taxe foncière ou encore la mise en place d'une politique de plafonnement des loyers dans un nombre croissant de communes.

Motif ? Avec un rendement locatif de l'ordre de 4 à 5 %, l'immobilier s'avère aujourd'hui moins attractif financièrement parlant, et surtout plus contraignant en termes de gestion que certains placements dont les taux de rémunération tendent à progresser à l'image des comptes à terme qui servent actuellement entre 3 et 3,5 % en moyenne.

Sans compter, poursuit Christophe Demerson, que le marché peine à sortir d'un cycle baissier, et surtout « que la valeur de revente d'un bien est désormais suspendue à l'étiquette de son diagnostic de performance énergétique ; les moins bien notés faisant mécaniquement l'objet d'une décote. Or, malgré la réforme entrée en vigueur le 1er juillet dernier pour le DPE des petites surfaces, il apparaît pour l'ensemble du parc immobilier que les modalités de calcul sont loin d'être fiables et adaptées à la réalité de chaque logement ».

Parmi les autres sources d'inquiétude pour les particuliers tentés par la pierre : « Le coup de barre à gauche que devrait connaître la politique du logement au regard de la nouvelle composition de l'Assemblée nationale », selon Henry Buzy-Cazaux. L'idée de généraliser le plafonnement des loyers ainsi que les prix du foncier, de même que celle d'abroger la loi anti-squat ou d'interdire les expulsions locatives pour impayés sans proposition de relogement peut en effet à première vue faire peur aux investisseurs.

"Les possibles réquisitions de logements évoquées par le Nouveau Front populaire ne devraient en principe pas concerner les propriétaires particuliers mais plutôt les institutionnels. Soit à peine 300.000 logements au niveau national." Henry Buzy-Cazaux, président-fondateur de l'Institut du management des services immobiliers

« Mais ces propositions et leurs conséquences doivent être relativisées. Au point qu'elles ne changent dans les faits rien ou alors pas grand-chose à la compétitivité d'un investissement dans l'immobilier par rapport à d'autres catégories de placement, constate Henry Buzy-Cazaux. Exemple : les possibles réquisitions de logements évoquées par le Nouveau Front populaire ne devraient en principe pas concerner les propriétaires particuliers mais plutôt les institutionnels. Soit à peine 300.000 logements au niveau national. »

De même, en matière de plafonnement des loyers, il apparaît tout à fait probable que la décision finale reviendra au maire de chaque commune. Or, « depuis les élections municipales de 2020, la gauche dirige 20 villes de plus de 100.000 habitants sur 42, et 101 de plus de 30.000 habitants sur 270. Et, en l'espace de quatre ans, très peu de ces édiles ont demandé à mettre en place le plafonnement », précise-t-il.

Craintes fiscales

Côté fiscalité, en revanche, le ton pourrait bel et bien se durcir pour les propriétaires de résidence principale comme secondaire, mais aussi les bailleurs avec la fin des niches fiscales propres à l'immobilier ou encore le retour de l'impôt sur la fortune. Et que dire de la taxe foncière qui, après avoir augmenté de 9,3 % en moyenne entre 2022 et 2023, va enregistrer une nouvelle hausse en 2024 d'au moins 3,9 %. Mais, là encore, de bonnes nouvelles pourraient venir contrebalancer cet alourdissement de l'imposition de la propriété à l'image de la suppression sous conditions des droits de mutation évoquée par le camp présidentiel durant la campagne.

« Tous ces paramètres combinés créent un moment de marché inédit. Le flou actuel alimente en effet la baisse des prix entamée il y a désormais de ça quelques mois. Et pourrait même l'amplifier. D'où, paradoxalement, des opportunités pour les particuliers », souligne Jérôme Rusak, président de L&A Finance. A condition du moins de se montrer particulièrement exigeant en matière de qualité du produit et d'emplacement. Mais pas seulement… Pour investir aujourd'hui de manière gagnante dans la pierre, il faut impérativement se positionner sur le temps long.

Les multiples inconnues qui plombent le secteur immobilier poussent en effet les particuliers à revenir aux fondamentaux de ce type d'investissement. A savoir : une valorisation de long terme et non pas un coup financier comme cela a pu être le cas durant la dernière décennie. Et, pour maximiser ses chances de gain dans ce contexte de flottement, pas question de se précipiter, insiste Jérôme Rusak. « Plus que jamais, les acheteurs sont en position de force. Concrètement, ils ont toutes les cartes en main pour discuter les prix. Et si certains peuvent être tentés de repousser leur projet dans l'attente d'une baisse prochaine des taux d'emprunt, qu'ils sachent qu'ils pourront toujours les renégocier le moment venu avec leur banque. »