Les députés et sénateurs réunis lundi en Commission mixte paritaire ont trouvé un accord sur la proposition de loi renforçant la régulation des meublés de tourisme. La niche fiscale dite Airbnb devrait être sérieusement rabotée et de nouveaux outils seront à la disposition des maires pour éviter que les locations de courte durée n'assèchent le marché immobilier local.
La prolifération des meublés touristique - loués sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel - ne sera bientôt plus une fatalité pour les maires, ni une aubaine pour les contribuables. Après bien des péripéties, la proposition de loi visant à réguler ces locations arrive dans la dernière ligne droite.
Le texte transpartisan, porté par la députée Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et son collègue Iñaki Echaniz (PS), avait été adopté par l'Assemblée nationale en janvier, puis par le Sénat en mai, avant que la dissolution n'interrompe la navette parlementaire. Finalement, une Commission mixte paritaire s'est réunie ce lundi soir et députés et sénateurs ont trouvé un accord - en dépit de l'opposition du Rassemblement national. Le texte ainsi finalisé n'a plus qu'à être voté, au Sénat le 5 novembre et à l'Assemblée le 7.
Un avantage fiscal raboté
Députés et sénateurs divergeaient essentiellement sur deux points : la nécessité pour les loueurs de meublés touristiques de présenter un DPE (diagnostic de performance énergétique) - aussi exigeant que pour les autres types de location - d'une part et l'ampleur de la réduction de l'avantage fiscal jusqu'ici consenti aux meublés touristiques de l'autre.
Concernant le DPE, tous les nouveaux logements proposés sur Airbnb et consorts - sauf s'il s'agit de la résidence principale du loueur - devront afficher un score inférieur à E (ramené à D en 2034). Ceux qui sont déjà sur le marché auront jusqu'en 2034 pour obtenir un DPE compris entre A et D.
Quant à l'avantage fiscal, il est réduit à sa portion congrue. D'une manière générale, le texte vise à aligner la fiscalité des meublés de tourisme sur celle des locations classiques. Dans la limite d'un plafond de 15.000 euros de revenus annuels, les loueurs pourront bénéficier du régime simplifié « micro-BIC » avec un abattement de 30 % des revenus locatifs dans leur déclaration. Seuls les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés (ce qui suppose le respect d'un cahier des charges et l'homologation par un organisme accrédité) continueront de profiter d'un régime de faveur : l'abattement sera alors de 50 %, dans la limite de 77.700 euros. Les élus voulaient ainsi continuer à promouvoir le classement des logements, afin d'améliorer la qualité de l'offre locative de courte durée.
Ces nouveaux plafonds et taux constituent un changement de taille. Jusqu'à cette année, les meublés de tourisme classiques étaient éligibles à un abattement de 50 %, dans la limite de 77.700 euros ; les meublés classés à un abattement de 71 %, dans la limite de 188.700 euros. Au début de l'année, le gouvernement avait retenu « par erreur » dans sa loi de finances initiale pour 2024 un amendement qui rabotait déjà sévèrement cette niche fiscale dite « Airbnb », mais l'administration fiscale avait autorisé les contribuables à ne pas en tenir compte dans leur déclaration de revenu au printemps dernier. Ce temps de la mansuétude est révolu.
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Des outils pour les maires
De nombreux élus locaux dénonçaient depuis plusieurs années l'avantage fiscal réservé aux meublés de tourisme. La niche « Airbnb » participait, selon eux, à assécher le marché immobilier - et notamment l'offre de location de longue durée à destination des travailleurs ou des familles de leur territoire. En plus de leur donner quitus sur ce volet fiscal, la proposition de loi met à leur disposition plusieurs outils pour juguler l'offre de meublés touristiques.
out d'abord, les loueurs auront désormais l'obligation de se déclarer en mairie, ce qui améliorera la connaissance du parc par les collectivités et par l'Etat. En cas de non-conformité (par exemple sur le DPE), les numéros de déclaration seront suspendus et les annonces retirées des plateformes. Les communes auront aussi la possibilité d'abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales jusqu'à 90 jours pour éviter les abus. Les maires pourront également mettre en place des quotas de meublés de tourisme ou encore désigner des zones réservées à la construction de résidences principales.
Le régime réel dans le viseur
Les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz ont salué, dans un communiqué, « une grande victoire pour les territoires et un combat qui continue sur la fiscalité, avec une très belle première avancée ». Ce pourrait en effet n'être qu'un début. Dans un rapport rédigé à la demande de Matignon, Annaïg Le Meur a récemment souligné que les abattements, certes importants, du régime « micro-BIC » n'étaient que la pointe émergée de l'iceberg . Un avantage encore plus important est en effet consenti aux loueurs de meublés qui choisissent le régime réel.
D'une part, ce sont les seuls à pouvoir amortir sur plusieurs années le coût d'acquisition de leur bien (hors foncier), qui vient minorer et souvent annuler leurs revenus locatifs imposables. 70 % d'entre eux ne paient ainsi aucun impôt sur les loyers perçus. D'autre part, à la faveur d'une « incohérence fiscale et sociale majeure », ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lorsqu'ils vendent leur bien. Les bailleurs de meublés encaissent alors le beurre et l'argent du beurre - au détriment des ménages en recherche d'un logement nu… et des caisses de l'Etat.
Sur ce dernier point, le gouvernement a toutefois prévu d'agir. Un article du projet de loi de finances pour 2025 prévoit de ne plus autoriser la déduction des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession.