Utilisé comme outil de négociation, le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut avoir une influence significative sur le prix de vente d’un bien immobilier. Voici les villes qui enregistrent les plus fortes décotes.
C’est devenu l’un des critères essentiels lors d’un achat immobilier : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Obligatoire lors d’une vente, cet outil délivrant une étiquette de A à G s’impose de plus en plus dans les négociations, notamment depuis l’application du calendrier des interdictions de location émanant de la loi Climat et résilience de 2021. Depuis le 1er janvier 2025, les maisons et appartements classés G au DPE ne peuvent être loués pour les nouveaux baux signés après cette date, et pour ceux qui seront renouvelés officiellement ou reconduits tacitement après le 1er janvier. Au total, ces logements représentent 5,7 % du parc des résidences principales, soit 1,7 million d’habitations, selon la dernière étude du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique. Par la suite, en 2028, cette interdiction de location s’appliquera aux logements classés F au DPE, puis sur ceux notés E en 2034.
Cette mesure – qui vise à réduire la consommation d’énergie des ménages – a amené les propriétaires de passoires thermiques à s’interroger sur l’avenir de leur bien immobilier. En début d’année, seulement 26 % d’entre eux assuraient vouloir effectuer des travaux pour respecter la loi, selon une étude de l’observatoire Guy Hoquet Location.
À l’inverse, 40 % des sondés envisageaient de vendre leur logement énergivore, tandis que 7 % souhaitaient le laisser inoccupé. Or, les bailleurs faisant le choix de remettre sur le marché leur bien doivent s’attendre à une décote pouvant représenter plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros.
Une décote pouvant atteindre 240 000 euros à la revente
Pour rendre compte de l’impact du DPE sur le prix de vente, le bureau d’études thermiques Ithaque a publié une étude ce mercredi 2 avril en analysant les écarts de prix* entre les biens notés A/B et F/G, en fonction de la typologie des logements dans les grandes villes. Résultat : les biens les plus énergivores peuvent perdre jusqu’à 250 000 euros de leur valeur par rapport à un logement de la même surface affichant un DPE A ou B.
Ce sont les maisons qui enregistrent les écarts les plus importants. En moyenne, une maison de 150 m2 notée F ou G se vend 180 000 euros de moins qu’un bien équivalent avec une très bonne évaluation énergétique. La commune de Bordeaux affiche le pire score avec une décote de 254 000 euros, suivie de Lyon (237 000 euros) et Montpellier (217 000 euros).
Du côté des appartements, un logement de 40 m2 avec une étiquette F ou G au DPE peut perdre parfois plus de 20 % de sa valeur. Ici, c’est Nice qui enregistre la décote la plus élevée, soit 49 258 euros en moyenne. Autre exemple : à Strasbourg, une passoire thermique de 40 m2 va se vendre en moyenne 126 650 euros, contre 172 840 pour un appartement identique noté A ou B au DPE, soit une perte de valeur de 46 190 euros.
Les grandes villes où l’impact du DPE est le plus important pour un appartement de 40m²
L’étude note toutefois quelques spécificités où l’effet du DPE est plus nuancé. A Paris, « le marché ultra-tendu limite la prise en compte de l’étiquette énergétique, expliquant pourquoi un logement A/B ne se revend pas plus cher et pourquoi la décote des passoires thermiques reste modérée », est-il noté. Dans la capitale, un appartement de 40 m2 mal noté au DPE va perdre 26 278 euros de valeur.
« Les Français n’ont plus le luxe de reporter leurs travaux. Le marché intègre désormais la performance énergétique comme un critère de valorisation à part entière. L’enjeu, c’est d’anticiper pour ne pas subir », conclut Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d’Ithaque.
Certains propriétaires bailleurs pourraient prochainement échapper à l’interdiction de location des passoires thermiques (classés F et G au DPE). Alors que 70 % des résidences principales en location du parc privé sont des appartements, quelques bailleurs louant en copropriété s’inquiètent d’être bloqués dans la réalisation de travaux de rénovation énergétique (majorité absolue requise en assemblée générale). Si la copropriété vote contre ce type de travaux, le bailleur propriétaire d’un appartement classé G se retrouverait alors contraint de le retirer de la location. Pour éviter ce cas particulier, le Sénat a adopté, ce mardi 1er avril, un texte visant à exclure ces bailleurs de l’interdiction de location, à condition qu’ils prouvent leur bonne foi, c’est-à-dire que tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique possibles ont été effectués au regard de ces contraintes. Cette proposition de loi doit toutefois être examinée prochainement à l’Assemblée nationale avant une adoption définitive.
* Les prix au mètre carré analysés dans cette étude sont issus de la base Meilleurs Agents et des données des Notaires de France (2024), sur un panel de 20 villes (10 grandes, 10 moyennes).